假离婚无风险获利 没想得那么简单

更新时间:2024-05-25

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新年过后全国楼市的突然火爆,不仅让众多的买房者措手不及,也给段子手们提供了灵感。社交网络上日前疯传这样一条所谓的“终极秘籍”:夫妻假离婚后,价值700万房产以1000万元交易给另一方,首付300万贷700万。无论房价涨跌都能规避风险。真有这样的无风险获利吗?没那么简单。

假离婚:容易被拒贷

假设夫妻俩在北京有套房,老公把房子只写在老婆名下,然后假离婚。现在这套房子的市价为700万元,老公让老婆把房子1000万元卖给他,首付300万元,贷款700万元。这样,夫妻俩继续住着房子,手里却多了700万元。这700万的现金,既可以拿去做投资,用投资收益来偿还房贷,也可以拿去继续炒房,一线城市楼市火爆,而700万的现金足以支付一两套房子的首付,成倍扩大收益。看看所谓“秘籍”是如何应对风险的:如果房价大跌,丈夫就不还房贷了,让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子在高位变现,而银行承担坏账;如果房价继续涨,丈夫还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。这样不管涨跌,稳赚不赔。

从逻辑上看,这条“秘籍”似乎是成立的。但现实中真有这么理想化的模式吗?“至少在我看来或是在我的实际操作中,这是不可能的!”某银行一名从事信贷工作多年的人士琳(化名)直截了当地表示,“这是外行人的外行话,现实是骨感的。”

琳告诉记者,首先通不过的,便是交易双方“前夫前妻”的关系:“都当银行是傻子吗?这样明显的关联交易怎么可能看不出来?”

琳表示,房贷审批需要提交包括结婚证、身份证等在内的多项资料,婚姻关系一目了然,遇到这种有关联交易嫌疑的贷款,银行直接就拒贷了。现实情况下,更多的是亲戚、朋友之间的假交易,但这类交易即便通过贷款审核,其总量也是占整个房贷比例的极小部分。

“退一万步讲,哪怕真的让你蒙混过关了,你能保证亲戚、朋友之间不会因为利益的冲突而翻脸吗?即便是夫妻之间都不能保证不会假戏真做,更何况紧密度更低一些的亲戚朋友。真发生这种事情,跟净身出户完全没区别了。”琳告诉记者,现实情况下确实有夫妻假离婚进行房产交易,但这种做法往往是为规避限购、限贷的政策,而非是为了从银行套取资金。

做高房价:通不过审核

将市场价700万的房子做高到1000万成交,同样通不过银行审核。

以上海为例,近年来楼市的持续上涨以及相关契税、个税等交易环节的存在,上下家在过户中普遍采用的是做低房价,做高房价尤其是如此大幅地做高,琳表示现实中从未碰到过。

她解释,二手房的交易,银行首先会有自己的风控系统,每个信贷员也会对涉及楼盘的成交信息有一个基本的了解和调查。房贷的金额依据评估价而定,而不是双方的成交价。“有些银行会通过第三方机构对房价做一个评估,有些银行则是自己的信贷员对房价做评估。”她告诉记者,为控制风险,评估价格通常会略低于市场均价。若交易双方的成交价远远高于市场价,银行心知肚明这样的单子存在猫腻,正常情况下绝不会批准。

不久前刚刚通过某外资银行贷款买了套二手房的刘小姐告诉记者,她这套房子的市场价是800万,需要贷款400万,首付五成。“当时材料提交到银行,不仅有律师到场解释相关的法律条款,还有第三方的评估机构到现场评估房子的价值。”刘小姐说,当时评估机构的工作人员就表示,评估价会比市场价低一点,但因为自己首付比例较高,因而不会受到影响。

记者从沪上几家银行了解到,二手房的贷款额度,都按照“交易价、评估价取其低”计算。也就是说,即使双方按1000万元提交购房合同,银行实际的评估价值也会低于700万。

银行流水:另一道关卡

上述障碍之外,银行在房贷审核中,还有一道银行流水或是纳税证明的关卡。

假设1000万的房子纯商业贷款700万,贷款期限30年,利率为基准利率4.9%,每月需还贷的金额为37150.87元。按照银行普遍实行的贷款基本要求,即便这名贷款者除房贷之外再没有其他负债,则他每个月的收入必须达到还款额的两倍,即每个月收入7.43万元,银行才会通过审核。而对绝大多数人来说,这一月收入是不现实的。

“所以,银行在审核时都会要求提供收入证明,有些银行还会要求提供流水。”一家国有银行的信贷员告诉记者,以她所在的银行为例,一些资质比较好的客户,如公务员、500强企业等不用提供流水,但也需要公司证明。而对于普通贷款人,要考察其所在的公司和行业背景,虽然每家银行有不同标准,但信贷员都有自己的分析判断。即使没有具体标准,但为了降低风险,如果收入和信贷员的判断不符,就会要求贷款申请者提供提供流水和税单等更多证明。

“刚刚我就接过一个案子,一名银行普通工作人员,1989年生的,提供的收入证明是月收入2.9万元,我就觉得可疑,要求提供进一步资料,果然提供不了。”这名信贷员表示,目前流水和税单确实都有包装做假的可能,信贷员一般会要求出示网上流水单,这样可以在网上通过验证码核实。“材料的真实性都由信贷员考核,并要在每份文件上签名,绝不是可以蒙混过关的。”

记者从数家银行获悉,银行在房贷业务上有严格的风险控制流程,信贷的最终审批权也不掌握在业务员手中,上述模式要成真,必须整套业务流程全部买通,否则根本不可能出现。

算上税费:即便成真也赚不多

再退一步,假设所有环节全部被打通,700万的房子真的贷到了1000万,就真的划得来吗?我爱我家上海公司副总经理俞静以该房“首套房、不满五年”为前提,简单算了下成本。

按照新政,上海适用“面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税”。也就是说,契税方面需缴纳15万元。个人所得税方面,满五唯一可以免征,不满五年或不唯一则相应征税,普通住宅按房价1%,非普通住宅收2%。以1000万的成交价,这套房子只能归作“非普通”,个人所得税为20万。目前,上海实行“个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”的做法,营业税税率为5.65%。假设买入时房价为500万,差额就是500万,税费为28.25万。因此,这套房的一次交易成本已经达到63.25万元,其实际到手为636.75万元。

如果将这笔钱用于购买保本理财,年化收益率约3.4%,一年期的银行理财产品,收益率5.2%以内,收益较高但风险同样较高的P2P理财,平均年化收益率目前也降至了10%以内。记者取中间值7%计算,年收益为44.57万元。

而在房贷支出方面,上述每月还款额37150.87元。以此计算,年还贷金额为42.11万元,盈余2.46万元。

还有一点需要指出的是,“如果房价大跌就不还房贷,让银行把房子拿走”,这一想法也是比较天真的。“在国内并没有‘断供’概念,妄图像香港那样将房子丢给银行脱身,那是不可能的。”法律界人士指出,断供不仅会对个人征信造成污点,而且房子在被法院拍卖后,不足以偿还银行借款的差额部分,银行仍会向买房者追讨。也就是说,如果银行只将这套房子拍卖了400万元,剩余的300万元贷款及相关的违约金、滞纳金仍会向贷款者追讨。

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