假离婚无风险获利 没想得那么简单

新年过后全国楼市的突然火爆，不仅让众多的买房者措手不及，也给段子手们提供了灵感。社交网络上日前疯传这样一条所谓的“终极秘籍”：夫妻假离婚后，价值700万房产以1000万元交易给另一方，首付300万贷700万。无论房价涨跌都能规避风险。真有这样的无风险获利吗？没那么简单。

假离婚：容易被拒贷

假设夫妻俩在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在这套房子的市价为700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。这700万的现金，既可以拿去做投资，用投资收益来偿还房贷，也可以拿去继续炒房，一线城市楼市火爆，而700万的现金足以支付一两套房子的首付，成倍扩大收益。看看所谓“秘籍”是如何应对风险的：如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子在高位变现，而银行承担坏账；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔。

从逻辑上看，这条“秘籍”似乎是成立的。但现实中真有这么理想化的模式吗？“至少在我看来或是在我的实际操作中，这是不可能的！”某银行一名从事信贷工作多年的人士琳（化名）直截了当地表示，“这是外行人的外行话，现实是骨感的。”

琳告诉记者，首先通不过的，便是交易双方“前夫前妻”的关系：“都当银行是傻子吗？这样明显的关联交易怎么可能看不出来？”

琳表示，房贷审批需要提交包括结婚证、身份证等在内的多项资料，婚姻关系一目了然，遇到这种有关联交易嫌疑的贷款，银行直接就拒贷了。现实情况下，更多的是亲戚、朋友之间的假交易，但这类交易即便通过贷款审核，其总量也是占整个房贷比例的极小部分。

“退一万步讲，哪怕真的让你蒙混过关了，你能保证亲戚、朋友之间不会因为利益的冲突而翻脸吗？即便是夫妻之间都不能保证不会假戏真做，更何况紧密度更低一些的亲戚朋友。真发生这种事情，跟净身出户完全没区别了。”琳告诉记者，现实情况下确实有夫妻假离婚进行房产交易，但这种做法往往是为规避限购、限贷的政策，而非是为了从银行套取资金。

做高房价：通不过审核

将市场价700万的房子做高到1000万成交，同样通不过银行审核。

以上海为例，近年来楼市的持续上涨以及相关契税、个税等交易环节的存在，上下家在过户中普遍采用的是做低房价，做高房价尤其是如此大幅地做高，琳表示现实中从未碰到过。

她解释，二手房的交易，银行首先会有自己的风控系统，每个信贷员也会对涉及楼盘的成交信息有一个基本的了解和调查。房贷的金额依据评估价而定，而不是双方的成交价。“有些银行会通过第三方机构对房价做一个评估，有些银行则是自己的信贷员对房价做评估。”她告诉记者，为控制风险，评估价格通常会略低于市场均价。若交易双方的成交价远远高于市场价，银行心知肚明这样的单子存在猫腻，正常情况下绝不会批准。

不久前刚刚通过某外资银行贷款买了套二手房的刘小姐告诉记者，她这套房子的市场价是800万，需要贷款400万，首付五成。“当时材料提交到银行，不仅有律师到场解释相关的法律条款，还有第三方的评估机构到现场评估房子的价值。”刘小姐说，当时评估机构的工作人员就表示，评估价会比市场价低一点，但因为自己首付比例较高，因而不会受到影响。

记者从沪上几家银行了解到，二手房的贷款额度，都按照“交易价、评估价取其低”计算。也就是说，即使双方按1000万元提交购房合同，银行实际的评估价值也会低于700万。

银行流水：另一道关卡

上述障碍之外，银行在房贷审核中，还有一道银行流水或是纳税证明的关卡。

假设1000万的房子纯商业贷款700万，贷款期限30年，利率为基准利率4.9%，每月需还贷的金额为37150.87元。按照银行普遍实行的贷款基本要求，即便这名贷款者除房贷之外再没有其他负债，则他每个月的收入必须达到还款额的两倍，即每个月收入7.43万元，银行才会通过审核。而对绝大多数人来说，这一月收入是不现实的。

“所以，银行在审核时都会要求提供收入证明，有些银行还会要求提供流水。”一家国有银行的信贷员告诉记者，以她所在的银行为例，一些资质比较好的客户，如公务员、500强企业等不用提供流水，但也需要公司证明。而对于普通贷款人，要考察其所在的公司和行业背景，虽然每家银行有不同标准，但信贷员都有自己的分析判断。即使没有具体标准，但为了降低风险，如果收入和信贷员的判断不符，就会要求贷款申请者提供提供流水和税单等更多证明。

“刚刚我就接过一个案子，一名银行普通工作人员，1989年生的，提供的收入证明是月收入2.9万元，我就觉得可疑，要求提供进一步资料，果然提供不了。”这名信贷员表示，目前流水和税单确实都有包装做假的可能，信贷员一般会要求出示网上流水单，这样可以在网上通过验证码核实。“材料的真实性都由信贷员考核，并要在每份文件上签名，绝不是可以蒙混过关的。”

记者从数家银行获悉，银行在房贷业务上有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权也不掌握在业务员手中，上述模式要成真，必须整套业务流程全部买通，否则根本不可能出现。

算上税费：即便成真也赚不多

再退一步，假设所有环节全部被打通，700万的房子真的贷到了1000万，就真的划得来吗？我爱我家上海公司副总经理俞静以该房“首套房、不满五年”为前提，简单算了下成本。

按照新政，上海适用“面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”。也就是说，契税方面需缴纳15万元。个人所得税方面，满五唯一可以免征，不满五年或不唯一则相应征税，普通住宅按房价1%，非普通住宅收2%。以1000万的成交价，这套房子只能归作“非普通”，个人所得税为20万。目前，上海实行“个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”的做法，营业税税率为5.65%。假设买入时房价为500万，差额就是500万，税费为28.25万。因此，这套房的一次交易成本已经达到63.25万元，其实际到手为636.75万元。

如果将这笔钱用于购买保本理财，年化收益率约3.4%，一年期的银行理财产品，收益率5.2%以内，收益较高但风险同样较高的P2P理财，平均年化收益率目前也降至了10%以内。记者取中间值7%计算，年收益为44.57万元。

而在房贷支出方面，上述每月还款额37150.87元。以此计算，年还贷金额为42.11万元，盈余2.46万元。

还有一点需要指出的是，“如果房价大跌就不还房贷，让银行把房子拿走”，这一想法也是比较天真的。“在国内并没有‘断供’概念，妄图像香港那样将房子丢给银行脱身，那是不可能的。”法律界人士指出，断供不仅会对个人征信造成污点，而且房子在被法院拍卖后，不足以偿还银行借款的差额部分，银行仍会向买房者追讨。也就是说，如果银行只将这套房子拍卖了400万元，剩余的300万元贷款及相关的违约金、滞纳金仍会向贷款者追讨。