调查：房产中介乱象逐步浮出水面

调查

早报记者 邹娟 赵磊 俞立严

随着消保委的调查，房产中介乱象逐步浮出水面。

早报记者追踪了解到，为获得独家房源变相助涨房价、房源信息不实、工作人员无证执业、中介办理短期借款等方式成为扰乱房产中介市场的惯用“招数”。

乱象一：

为获独家变相助涨房价

2015年下半年，记者打算卖掉自住房，于是以卖房者身份联系了几家中介，立即有中介业务员上门约谈签约独家房源，而且开出的条件十分优厚。

记者的房子按同小区市场价在200万元左右，中介提出若签约独家房源，可保证在一定时间内以高出200万元价格卖出，过期若未售出，中介公司则赔付一定数额补偿金。而对于高出的房款，则需要给独家代理中介一定提成。相应的条件是，房主不能将此房源在其他房产中介挂牌。中介甚至将独家房源签约情况与员工收益挂钩。

其实，签约独家迎合了卖方的心理，而在一定程度上却助推了房价的上涨，而且容易造成垄断。

记者了解到，上海某小区一套房源本已约定以450万元成交，购房者付了5万元定金。另外一家中介联系到卖方之后，暗示若与之签约独家可以卖得更高，该房东最后赔付10万元违约金后，再重新由中介挂牌，后以510万元成交。

以链家为例，为了获得更多独家房源，去年其纷纷与房屋出售人签订“独家房源协议”。事实上，一些大型房产中介如今也已开始效仿这一做法。

记者向法律界人士咨询，类似独家协议并不具备法律效力。一旦产生纠纷，中介往往会利用优势地位恶意锁定委托房源。

乱象二:

短期贷款合法性待考

来自上海市沪中律师事务所的高级律师董敏华是消保委的志愿者。最近，其代理的一位当事人庄先生被卷入了房产中介“局”。

2016年1月，上海市民庄先生打算为儿子购买一处婚房，在链家房产中介看中一处房屋并与其签订了房产居间协议。

在庄先生支付全部订金80万元后，2016年1月15日，链家才告知，该房产下还有两个抵押需要处理。两项抵押中，一项抵押发生在2009年，是房屋第一次交易时房主的公积金贷款，第二项抵押显示时间为2015年底，是买主为购买另外一套更大住房向其他个人借款时所抵押。根据我国相关法律规定，抵押未偿清前买卖双方无法签订买卖合同。

本案例的两项抵押中，第一项抵押属二手房交易中的常见款项，用庄先生已支付的80万定金足以偿清，正常情况下不会影响后续交易。但第二项怎么回事？

原来，在销售该房产前，该屋主就通过链家购买了一处新房产。当时由于手头资金不足，链家中介人员便主动提出为其提供借款服务，由屋主将其名下既有房产（即出售给庄先生的房产）抵押给他。

值得一提的是，这项房产抵押合同上所表明的资金出借人虽为个人，但事后经律师调查后发现，该个人实为链家员工，联系地址亦为链家上海总部地址。而且，借款期间，链家方面的利息高达1.6%，是同期同档银行利率的4倍。董敏华指出：“这样的高利率已经构成高利贷。”

而2月14日，庄先生竟然发现，在交易僵持中，这套中浩云花园的房屋，竟以388万元的更高价格被链家中介挂上网，“一房两卖”公开网售。

约谈后，昨日下午，上海链家回应称，公司在此次居间服务过程中确实存在一定的居间服务瑕疵。公司对存在的居间服务问题对客户支付的80万元定金给予全额先行垫付的方案，后期再通过和业主客户的进一步沟通通过合法的程序解决买卖双方的解约事宜及违约责任的认定工作。

董敏华律师表示，链家是一个房产中介服务机构，其并没有提供金融产品的资质。

业内人士郭先生则认为，是不是乱象应该依据资金来源而定，除非借出的短期贷款资金为该中介公司的，且利率没有超过银行利率4倍以上的，只要在法律框架内，双方达成一定的协议应该是可行的，但如果该中介和其他金融机构合作，或者将其绑定在理财产品上，性质就发生了变化。“首先要清楚房产中介绝对不是金融中介，房产中介有着明确的经营范围，绝对不能跨界运营。《商业银行法》和《银行业监督管理法》有相关规定，未经批准设立的金融机构，或者从事商业银行业务的，比如贷款业务、存款业务都是禁止的，中介机构没有权利，没有法律资格去从事贷款业务，它所从事的贷款业务的合法性是受质疑的。”郭先生说。

建议购房者在购房时量力而行，宁可申请更充足银行的贷款，少用其他融资渠道。通常，住房按揭贷款是利率最低的。

乱象三：

虚假房源肆意编造

近日，赵先生为购买200万元以内的小房子操碎了心，“中介门口的确有不少在预算之内的房源，但跑了两个星期还没选到合适的。”

赵先生在看房过程中发现不少房产中介都存在一定的模式：即以质高价低的虚假房源把顾客吸引过来，但顾客看中的房子往往不是跟宣传差异很大，就是已经卖出。

赵先生举例称，他跟女友看中北新泾附近一套65平方米的房子，价格也在预算内，中介在看房路上不断询问两人的预算和首付比例。由于房子较新，户型也好，女友很满意，这时房主进来，看到有人看房，她当即询问赵先生的学历及工作单位，并表示，“我租房子很看重个人素质，低于大学学历的我们不租。”

不是卖房吗？怎么成出租了？赵先生一脸纳闷，中介赶紧上前打圆场。这时赵先生才意识到，该房只租不售，中介是为了套取他们的详细购房需求信息而编造了虚假的房源。

随后几天，赵先生不断接到该中介电话，向他推荐类似房源，“赵先生，这边有230万元的房子你要不要考虑下？超出预算的30万元，我们可以贷给你，你考虑下。”

“他们常用出租房源代替出售房源、标低出售房源实际价格，等顾客决定购买时再告知该房屋已被同事的客户给预定下来，继而再推荐其他房屋、或者根本就虚构一套房源出来，这些都是不少中介常用的吸引顾客上门的手法。”资深房产中介从业人员郭先生表示，用质高价低的虚假房源吸引顾客上门，更主要的是为了获取顾客的联系方式、预算成本以及最大承受价位等信息。这些信息通常会被中介公司的内部信息系统一一纪录，通常一位客户会被不同中介业务员反复联系推荐购房，甚至其他金融服务。

“在这个过程中，可能涉及顾客隐私泄露或者中介骚扰顾客等问题，所以希望购房者注意保护个人隐私。购房者可以考虑使用备用号码或者仅用微信联络中介业务员。”郭先生提醒道。

乱象四：

无资格证也能上岗

“10个中介8个没有证。”这在该行业领域内已经成为普遍现象。

如果没有房地产经纪人资格证而从事该职业，是不是意味着违规呢？

郭先生告诉记者，2014年8月12日，国务院印发《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》取消11项职业资格许可和认定事项，其中包括取消房地产经纪人准入类职业资格，调整为水平评价类职业资格，由地方房地产主管部门或协会管理。

举个例子，以前在上海开设一家房产经纪门店通常需要5张“房地产经纪人执业资格证书”，规模小一点的事务所则需要1张。以往由于证难考，不少门店都采取有偿“借证”的模式开店。现在开房产中介不需要取得资格证书了，按普通企业成立标准就可以了。同时也意味着房地产经纪行业从业门槛降低了，更多的人可以参与进来，实际上大部分的房地产中介人员没有持证上岗。

不过郭先生表示，虽然取消房地产经纪人准入类职业资格，但在业务过程中，如果涉及二手房买卖签约，就需要密匙，而这个密匙又需要持房地产经纪人证才可以去市房地产交易中心申请。

“一边是签约时需要房地产经纪人证，一边是从事该行业不需要该证，这就形成一个政策方面跟实际操作上的矛盾。所以这也就是为什么我们常常看到，买房或卖房的时候,实际穿针引线的是一个人,而买卖合同上的签约经纪人往往是另一个人，且大多数只是出借证书，并非中介公司员工。”郭先生说。

建议购房者选择口碑好的业务员和公司，在整个签约过程中，中介业务员的说辞只可参考，一切以签字文本为准。